RÉGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL: ¿SABÍA UD. QUE SI VIVE EN UN EDIFICIO TIENE OBLIGACIONES QUE CUMPLIR?

Se llama propiedad horizontal a los departamentos o pisos de un edificio que pertenecen a varios dueños.

El artículo 2037 del Código Civil y Comercial de la Nación define a la propiedad horizontal como “el derecho real que se ejerce sobre un inmueble propio que otorga a su titular facultades de uso, goce y disposición material y jurídica que se ejercen sobre partes privativas y sobre partes comunes de un edificio”.

El derecho de propiedad horizontal se determina en la unidad funcional, que consiste en pisos, departamentos, locales u otros espacios susceptibles de aprovechamiento por su naturaleza o destino, que tengan independencia funcional, y comunicación con la vía pública, directamente o por un pasaje común, establece el código.

¿Qué es un Derecho Real de Dominio?

Es el derecho que otorga el mayor poder que una persona puede tener sobre un inmueble. El derecho de Dominio convierte a su titular en “dueño” de la cosa, y como tal puede disponer de la misma, gravarla, prestarla, etc.

Existen las partes comunes y las partes propias. Las primeras, son comunes a todas o a algunas de las unidades funcionales y las cosas y partes de uso común de ellas o indispensables para mantener su seguridad, cada propietario puede usar las cosas y partes comunes conforme a su destino, sin perjudicar o restringir los derechos de los otros propietarios.

Las partes propias son necesariamente propias con respecto a la unidad funcional, los tabiques internos no portantes, las puertas, ventanas, artefactos y los revestimientos, incluso de los balcones.

OBLIGACIONES Y PROHIBICIONES DE LOS PROPIETARIOS EN LAS PROPIEDADES HORIZONTALES

Estas prohibiciones y obligaciones son generales, cabe aclarar que puede haber modificaciones ya que cada propiedad horizontal tiene características propias del lugar.

Según el artículo N° 2046 el propietario está obligado a:

cumplir con las disposiciones del reglamento de propiedad horizontal, y del reglamento interno, si lo hay;
b) conservar en buen estado su unidad funcional;
c) pagar expensas comunes ordinarias y extraordinarias en la proporción de su parte indivisa;
d) contribuir a la integración del fondo de reserva, si lo hay;
e) permitir el acceso a su unidad funcional para realizar reparaciones de cosas y partes comunes y de bienes del consorcio, como asimismo para verificar el funcionamiento de cocinas, calefones, estufas y otras cosas riesgosas o para controlar los trabajos de su instalación;
f) notificar fehacientemente al administrador su domicilio especial si opta por constituir uno diferente del de la unidad funcional.

Por otro lado, el Código Civil establece prohibiciones:

a)destinar las unidades funcionales a usos contrarios a la moral o a fines distintos a los previstos en el reglamento de propiedad horizontal;
b) perturbar la tranquilidad de los demás de cualquier manera que exceda la normal tolerancia;
c) ejercer actividades que comprometan la seguridad del inmueble;
d) depositar cosas peligrosas o perjudiciales.

A modo de ejemplo se expone brevemente una de las temáticas en cuestión:

EXPENSAS

El artículo 2048 del nuevo Código Civil y Comercial de la Nación las define como los pagos mensuales que tienen que hacer los propietarios o inquilinos para afrontar gastos de mantenimiento del edificio (espacios en común). Y determina que las expensas pueden ser:

Ordinarias: se usan para cubrir gastos fijos (sueldos, tasas, gastos de mantenimiento indispensable, honorario del administrador, seguros, etc.).

Extraordinarias: se usan para gastos imprevistos o eventuales que exceden los gastos comunes de mantenimiento (remodelaciones, reparaciones ocasionales, pago de algún juicio perdido por el consorcio, etc.).

Las expensas comunes comprenden todos los gastos efectuados en beneficio de la comunidad, y abarcan dos especies: las expensas comunes ordinarias y las expensas comunes extraordinarias.

En lo que respecta al mantenimiento, conservación y reparación de las cosas y espacios comunes del lugar o bienes del consorcio, y aun la sustitución o reemplazo de los existentes, constituyen gastos determinados como expensas comunes ordinarias.

Mientras que; las expensas comunes extraordinarias, constituyen la excepción, pues comprenden aquellos gastos decididos por los copropietarios en asamblea con miras al embellecimiento o mejor funcionalidad de los bienes comunes, por ejemplo; remodelación del hall de entrada, equipamiento del salón de usos múltiples, etc.).

En lo que refiere a la falta de pago de las expensas: el certificado de deuda expedido por el administrador y aprobado por el consejo de propietarios, si éste existe, es título ejecutivo para el cobro a los propietarios de las expensas y demás contribuciones.