A partir de julio del año 2020, comenzó a regir la nueva ley de alquileres. La modificación incluye actualizaciones en los plazos y valores de alquileres, pago de expensas y la creación del programa nacional de alquiler.
La nueva ley de alquileres comenzó a regir el pasado mes de julio del 2020. Entre algunas modificaciones se establece que el plazo mínimo para contratos de alquiler debe ser de tres años, el importe del depósito de garantía no podrá ser mayor al equivalente al primer mes de alquiler e incorpora la posibilidad de que los inquilinos puedan hacer reparaciones a cargo del locador.
Algunos derechos como locador
Se establece que si el uso de la vivienda es habitacional no se puede solicitar al inquilino:
1-el pago de alquileres anticipados por períodos mayores a 1 mes;
2-depósitos de garantía o exigencias asimilables mayor del importe equivalente al primer mes de alquiler;
3-el pago de valor llave o equivalentes y
4-la firma de pagarés o cualquier otro documento que no forme parte del contrato original
Modo de comunicarse de una manera legal
Se incorpora la posibilidad de que las partes constituyan un domicilio electrónico a los fines de agilizar las notificaciones entre ellas; “Domicilio especial. Las partes de un contrato pueden elegir un domicilio para el ejercicio de los derechos y obligaciones que de él emanan. Pueden además constituir un domicilio electrónico en el que se tengan por eficaces todas las notificaciones, comunicaciones y emplazamientos que allí se dirijan” artículo 1, ley 27551.
Programa Nacional de Alquiler Social
Otras de las disposiciones, es la creación del programa nacional de alquiler, que está destinado a la adopción de medidas que tiendan a facilitar el acceso a una vivienda digna en alquiler mediante una contratación formal. La Secretaría de Vivienda del Ministerio del Interior, Obras Públicas y Vivienda es el organismo encargado del diseño de las políticas públicas para implementar el Programa Nacional de Alquiler Social.
Algunas modificaciones que se destacan:
El plazo mínimo de alquiler será de tres años: es decir que se puede pactar con el locador un plazo diferente siempre que ese plazo sea mayor a 3 años.
El importe del depósito de garantía no podrá ser mayor al equivalente al primer mes de alquiler.
¿Qué es un depósito en garantía?
El depósito en garantía es una suma de dinero que solicita la persona que alquila para asegurarse el cumplimiento del contrato. Cuando termina el plazo del alquiler, si no hubo que hacer reparaciones, el locador debe devolver el depósito.
El monto es una suma equivalente al precio del último mes de la locación, o la parte proporcional si el depósito fue inferior a un mes de alquiler. El locador tiene que devolver el depósito en el momento de la devolución del bien alquilado. Si existe alguna deuda por servicios públicos o expensas que no está facturada cuando se devuelve el inmueble, se puede acordar con el propietario pagarla tomando en cuenta los valores del último servicio o expensas que se pagaron o que retenga una suma de dinero para pagarlas.
Cuando esas facturas están pagas, el locatario debe presentar las constancias al locador quien debe devolverte de manera inmediata las sumas que retuvo.
La posibilidad de que los inquilinos realicen arreglos, es decir que, en caso de negativa del locador ante un reclamo del locatario por una reparación, el inquilino puede realizarla con cargo al locador, una vez transcurridas 24 hs de la notificación
Sobre los gastos de reparación
El locador es responsable de conservar el inmueble. Debe hacerse cargo de reparar el deterioro del inmueble originado por cualquier causa no imputable al inquilino.
Si el locador guarda silencio o se niega a realizar una reparación urgente, el inquilino lo puede hacer por su cuenta y el locador debe pagarlas. Esto se aplica si pasan 24 horas corridas a partir de la recepción de la notificación.
Si las reparaciones no son urgentes, el inquilino debe intimar al locador para que las realice en un plazo de 10 días corridos, contados a partir de la recepción de la intimación. Si no lo hace, el inquilino lo puede hacer por su cuenta y el locador debe pagarlas.
En todos los casos, la notificación al domicilio denunciado por el locador en el contrato se tendrá por válida, si el locador se niega a recibirla o no se lo puede notificar por motivos imputables a él.
Si no se puede usar el inmueble se puede pedir la rescisión del contrato, o la cesación del pago del precio por el tiempo que no pueda usar o gozar del inmueble.
Los locadores deberán aceptar como garantía alguna de las siguientes opciones:
- Título de propiedad inmueble.
- Aval bancario: es una garantía que el banco entrega a favor del solicitante respondiendo ante terceros en una obligación de pago. Es decir, el banco se convierte en avalista y responderá por el solicitante del aval en el caso de que éste no pueda efectuar el pago que tiene convenido con un tercero.
- Seguro de caución: es un contrato que otorga una compañía de seguros y que funciona como una garantía de alquiler y se encarga de cubrir las pérdidas producidas por el incumplimiento de obligaciones del inquilino
- Garantía de fianza o fiador solidario:éste será responsable de la totalidad de la deuda del deudor principal en caso de incumplimiento
- Garantía personal del inquilino: recibo de sueldo, certificado de ingresos o cualquier otro medio. En caso de ser más de un inquilino se deben sumar los ingresos de cada uno.
El locador debe aceptar una de las garantías propuestas por el inquilino.En los supuestos de aval bancario, seguro de caución y garantía de fianza o fiador solidario la reglamentación debe establecer los requisitos que deben cumplir las personas que otorguen estas garantías, así como sus características y condiciones.
Otros puntos que se instituyeron:
- Faltando 3 meses para finalizar el contrato cualquiera de las partes puede convocar a la otra a efectos de acordar la renovación del contrato. En caso de silencio o negativa del locador de llegar a un acuerdo, el locatario puede resolver el contrato sin pagar la indemnización correspondiente.
- El locatario no tiene a su cargo el pago expensas comunes, extraordinarias ni aquellos gastos inherentes a la propiedad como impuesto inmobiliario, alumbrado público, otros gastos municipales, etc.
- Será obligación del locador declarar el contrato de alquiler ante la Administración Federal de Ingresos Públicos de la Nación (AFIP), dentro de los plazos que disponga este organismo. No obstante, la obligación del locador, cualquiera de las partes podrá informar la existencia del contrato a la Administración Federal de Ingresos Públicos de la Nación (AFIP)
- la intermediación del contrato de alquiler solo podrá estar a cargo de un profesional matriculado.
- También establece un índice para la actualización anual de los precios se regirá de acuerdo a: el índice de precios al consumidor y la remuneración imponible promedio de los trabajadores estatales, dichos índices deben ser elaborados y publicados mensualmente por el Banco Central de la República Argentina.
GLOSARIO:
Locación: contrato entre dos partes en el cual se establecen obligaciones sobre un bien o un servicio determinado.
Inquilino: persona que alquila una vivienda o un local
Locador: es el dueño que alquila una vivienda o local
Locatario: es el inquilino que alquila una vivienda o local
Prensa Judicial Villa Mercedes
Revisión jurídica: Dra. Gabriela Natalia Ramosca, Juzgado Civil, Comercial y Ambiental N° 1
Fuente: https://www.argentina.gob.ar/noticias/rige-la-nueva-ley-de-alquileres
http://servicios.infoleg.gob.ar/infolegInternet/anexos/335000-339999/339378/norma.htm
https://www.argentina.gob.ar/justicia/derechofacil/leysimple/alquileres